Mercato
I prezzi delle case aumentano solo di poco e a macchia di leopardo
di Evelina Marchesini
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Fonte che vai, dati che trovi. Notizie e smentite sulla ripresa del mercato immobiliare italiano, ormai lontana anni luce dalle rimonte dei principali Paesi europei per non parlare degli Usa, si rincorrono creando ancor più incertezza. A che punto siamo veramente? Unendo le diverse fonti si può affermare che i dati positivi circa un recupero ci siano tutti, ma anche che la reale ripresa dei prezzi fatichi a consolidarsi e sia, soprattutto, un fenomeno a macchia di leopardo.

Le compravendite
I dati dell’Agenzia delle Entrate relativi ai primi mesi dell’anno evidenziano un aumento delle transazioni a livello nazionale del 4,3% su base annua, il che da un lato è una buona notizia (l’incremento), dall'altro un po' meno (la crescita è minore rispetto a quanto si registrava in precedenza). Tra le grandi città, sono state Bari e Napoli a registrare gli aumenti di transazioni più marcati, con rispettivamente il +13,1% e il +11,8%. E ha commentato Nomisma in occasione della presentazione del proprio Osservatorio sul mercato immobiliare: «L’incremento dell'attività transattiva registrato fin qui non esaurisce in alcun modo il potenziale espansivo, come si evince dall’imponenza delle intenzioni di acquisto. Sono infatti oltre 2,6 milioni le famiglie che manifestano ambizioni proprietarie, prevalentemente alimentate dal desiderio di miglioramento della condizione abitativa attuale o dall’esigenza di emancipazione dal nucleo d'origine».
Le intenzioni di acquisto, dunque, secondo Nomisma sono in crescita: da 2,2 milioni del 2017 a 2,6 milioni del 2018 (il 10,2% del totale delle famiglie) e ben 722mila sono quelle che si stanno già muovendo (2,8%), mentre circa 1,9 milioni esprimono un'intenzione di acquisto nel breve termine (7,4%).
Le motivazioni legate all'acquisto (e alla sostituzione) della prima casa interessano circa 1,7 milioni di famiglie (65,9% delle intenzioni), a fronte della stabilità dell'interesse all'acquisto di seconde case per uso familiare, con un 18% delle famiglie che intendono acquistare casa (circa 476mila nuclei). Il profilo della domanda di chi sta già cercando casa è rappresentato in prevalenza da famiglie monocomponenti di età compresa tra i 45 e 54 anni, con una condizione lavorativa piuttosto stabile e un reddito medio tra i 1.200-1.800 euro al mese, un livello di istruzione elevato e già proprietari di case.

Il profilo della domanda potenziale, di chi ha intenzione di acquistare casa nei prossimi mesi riguarda famiglie con figli che vivono attualmente in affitto, con un'occupazione stabile, con persona di riferimento di età compresa tra 18-34 anni e tra 45-54 anni e un reddito mensile tra i 1.800 – 2.400 generato da due percettori di reddito. Rispetto al passato la novità, per Nomisma, risiede nella ripresa della componente di investimento che ad oggi rappresenta il 15,4% delle manifestazioni d'interesse. Nella rilevazione del 2017 tale componente pesava per appena il 6,1%, il che, per l'Istituto bolognese, è questo un inequivocabile segnale di miglioramento del mercato immobiliare domestico.

Dove vanno i prezzi?
Il tanto auspicato aumento dei prezzi delle case ancora non c'è stato e, per fare il punto della situazione, Tecnocasa ha ricostruito lo status quo a tutto il 2017, con dati certi e non proiezioni. A livello di prezzi le grandi città hanno chiuso l’anno passato in una situazione di stabilità, i capoluoghi di provincia segnalano una contrazione del 2% e l’hinterland delle grandi città chiude con -2,7%. La situazione a macchia di leopardo è evidente a livello di analisi geografica, poiché tra le grandi città alcune sembrano essersi lasciate la crisi alle spalle: Bologna (+4,9%), Milano (+3,5%), Firenze (+2,1%), Verona (+1,9%), Napoli e Palermo (+0,7%).

«Le grandi città, dunque, sembrano avere un passo più spedito rispetto alle altre realtà cittadine grazie ad una domanda sostenuta – sottolineano da Tecnocasa – un'offerta in diminuzione e una buona richiesta ad uso investimento stimolata dalla redditività ancora interessante, pari al 4,9% annuo lordo».
«Nei primi sei mesi del 2018 i valori immobiliari hanno confermato il trend di lento recupero, con variazioni ormai prossime allo zero, ma con un'accelerazione tutto sommato modesta in relazione all'andamento degli ultimi due anni», aggiungono da Nomisma. Nella media dei 13 mercati monitorati i prezzi nel primo semestre dell'anno sono variati del -0,5% per abitazioni, nuove e usate. Anche Nomisma evidenzia come l'inversione di tendenza della variazione dei prezzi – da negativi a positivi – si registra a Milano, Napoli e Bologna nel segmento delle abitazioni nuove.

A fine 2017 nei capoluoghi di provincia e nell'hinterland delle grandi città, pur essendoci stata una ripresa in termini di richieste, non si vedevano invece rialzi dei prezzi. In base alle compravendite realizzate attraverso le agenzie Tecnocasa e Tecnorete a muoversi sul mercato sono per lo più famiglie alla ricerca dell'abitazione principale, seguite dagli investitori. Le transazioni di casa vacanza restano stabili e si è confermato l'interesse da parte di acquirenti stranieri. «L’analisi delle richieste della nostra Banca dati ha rilevato nel 2017 un incremento della concentrazione della disponibilità di spesa nelle fasce di spesa più basse e questo spiegherebbe come mai in alcune città la ripresa dei valori non è ancora partita – spiegano –. La qualità immobiliare è stata premiante, le abitazioni con caratteristiche migliori e di pregio hanno registrato un aumento dei valori».

Tempi, sconti e nuove costruzioni
I tempi di vendita sono in diminuzione e l’incontro tra domanda e offerta è decisamente più veloce grazie anche a valutazioni coerenti con il reale valore immobiliare. Gli ultimi dati ci dicono che le tempistiche sono di 141 giorni nelle grandi città, di 162 giorni nei Comuni del loro hinterland e di 167 giorni nei capoluoghi di provincia. Per Nomisma, i tempi medi di assorbimento delle abitazioni usate destinate all'acquisto sono attorno ai 6,5 mesi.

Le nuove costruzioni iniziano a ripartire anche se con prudenza, secondo Tecnocasa. Si nota un crescente interesse per gli edifici che rispettano i criteri di efficienza energetica, di cui si inizia a percepire il vantaggio economico soprattutto nelle località turistiche dove l'abitazione è utilizzata solo per alcuni periodi dell'anno. Interesse anche per gli edifici costruiti con criteri antisismici (in particolare nelle regioni colpite da eventi sismici negli ultimi anni).

Le locazioni non perdono terreno
Il mercato delle locazioni già da diversi semestri registra una ripresa dei canoni e una domanda sostenuta, per Tecnocasa. I canoni aumentano soprattutto nelle realtà con elevata tensione abitativa, ad alta attrattività turistica e con una ripresa dell’occupazione, condizioni queste ultime che stanno determinando una contrazione dell’offerta locativa.

Nomisma, con riferimento alla locazione, evidenzia una crescita della componente dell'affitto di natura agevolata comune a tutto il territorio nazionale, mentre il contratto transitorio trova maggiore diffusione nei 13 grandi mercati italiani, trainato in particolare dalla presenza di lavoratori temporanei e studenti. In genere comunque le famiglie dimostrano – nell’arco degli ultimi 10 anni – una crescita della propensione a ricorrere all’affitto e in prospettiva sono oltre 2 milioni i nuclei che esprimono l’intenzione di ricorrere alla locazione nei prossimi 12 mesi, di cui 863 mila si stanno già muovendo (3,3% del totale delle famiglie), mentre una componente di circa 1,1 milioni (4,5%) dovrebbe attivarsi nei prossimi mesi.

Le aspettative per il futuro
«Con queste premesse si confermano le previsioni per il 2018 fatte ad inizio anno, ovvero un lieve aumento dei valori immobiliari, tra 0% e +2%, e delle compravendite, da +2% a +4%, fermo restando che le condizioni del mercato del credito restino quelle attuali», affermano da Tecnocasa.

«Il rallentamento del mercato immobiliare registrato nei primi sei mesi del 2018 rispetto all'euforia del 2017 – dicono da Nomisma – può essere letto come l'emersione di una maggiore oculatezza nelle scelte. Una conferma in tal senso può venire dalle previsioni che delineano una dinamica espansiva tutto sommato contenuta e, comunque, meno marcata rispetto alle proiezioni formulate qualche mese fa».
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